Conditions tenant à la location :

L’option en faveur de l’amortissement est exercée par l’acquéreur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

• Le locataire doit en faire son habitation principale.
• L’engagement de la location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du contribuable. Toutefois, l’engagement de location peut être suspendu, à l’issue d’une période de location d’au moins 3 ans, pour mettre le logement à disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l’amortissement. Cette période de mise à disposition du logement, qui peut excéder 9 ans, n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
• L’engagement de location doit prévoir que le loyer et les ressources du locataire appréciés à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.
• La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Les Plafonds de loyer :
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, au plafonds fixés en 2 007 par décret selon la zone ( zone A : 16.37 €, zone B1 : 11.37 €, zone B2 : 9.30 €, zone C : 6.82 € ) dans laquelle se situe le logement.
Les plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er Janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
La surface à prendre à prendre en compte pour la fixation des loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R111.2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes ( pour la définition de la surface habitable et des surfaces annexes ).
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond. Les emplacements de stationnement peuvent faire l’objet d’un loyer accessoire sous certaines conditions.

Les Plafonds des ressources :
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).
Le plafonds de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Les plafonds de ressources, fixés par le décret, sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

Taux et période d’amortissement :

Le taux est fixé à :

1. 6% du prix d’acquisition ou du prix de revient du logement pour les sept premières années soit 42 % de déduction au titre de l’amortissement sur 7 ans.
2. 4 % de ce prix pour les deux années suivantes, soit 8 %, ce qui fait 50% de déduction au titre de l’amortissement au total.

A l’issue de la période de 9 ans, tant que la condition du loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement de 2.5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou, si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire de bail. La déduction au titre de l’amortissement peut atteindre dans ce cas 65 % de la valeur du logement.

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Exemple :

Monsieur X achète un logement de 50 m² d’une valeur de 145 000 €uros TTC ( TVA 19.6% ), sans apport personnel et avec un emprunt de 145 000 €uros aux taux de 4% ( assurance comprise ) sur 15 ans.
Il s’engage à louer le logement pendant 15 ans à un loyer annuel de 6 468 €uros établi comme suit : 56 m² ( 50 m² de surface habitable+ ½ des surfaces annexes, soit 6 m² ).
Il peut déduire 8 700 €uros de ses revenus foncier imposables chaque année pendant les 7 ans, 5 800 €uros chaque année pendant 2 années et 3 625 €uros pendant les 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans il a déduit 94 250 €uros

Calcul des revenus fonciers la première année :

Recettes

Loyer annuel                                                                            6 468 €uros

Charges déductibles

Déduction spécifique sur les revenus fonciers 30 %             - 1 940 €uros
Intérêts d’emprunt                                                                - 5 800 €uros
Amortissement                                                                      - 8 700 €uros
Autres charges                                                                      -    485 €uros

Déficit foncier imputable sur le revenu global                    - 10 457 €uros

Gain d’impôt la première année                                           3 137 €uros
(Avec un taux marginal d’imposition de 30%)

Le gain d’impôt total sur 14 ans est de                              26 093 €uros