Conditions tenant à la location :

L’option en faveur de l’amortissement est exercée par l’acquéreur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

1. Le locataire doit en faire son habitation principale.
2. Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur. La location à un ascendant ou à un descendant du propriétaire ou la location à un ascendant ou un descendant de l’un des membres du foyer fiscal du propriétaire est admise.
3. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
4. L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par le décret.

Les Plafonds de loyer :
Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, au plafonds fixés en 2 007 par décret selon la zone ( zone A : 20.45 €, zone B1 : 14.21 €, zone B2 : 11.62 €, zone C : 8.52 € ) dans laquelle se situe le logement.
Les plafonds de loyer sont relevés chaque année, au 1er Janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
La surface à prendre à prendre en compte pour la fixation des loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R111.2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes ( pour la définition de la surface habitable et des surfaces annexes ).
La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond. Les emplacements de stationnement peuvent faire l’objet d’un loyer accessoire sous certaines conditions.

Taux et période d’amortissement :

Le taux est fixé à :

1. 6% du prix d’acquisition ou du prix de revient du logement pour les sept premières années soit 42 % de déduction au titre de l’amortissement sur 7 ans.
2. 4 % de ce prix pour les deux années suivantes, soit 8 %, ce qui fait 50% de déduction au titre de l’amortissement au total. 

La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Exemple :

Monsieur X achète un logement de 50 m² d’une valeur de 160 000 €uros TTC ( TVA 19.6% ), sans apport personnel et avec un emprunt de 160 000 €uros aux taux de 4% ( assurance comprise ) sur 15 ans.
Il s’engage à louer le logement pendant 9 ans à un loyer annuel de 7 392 euros établi comme suit : 56 m² ( 50 m² de surface habitable+ ½ des surfaces annexes, soit 6 m² ).
Il peut déduire 9 600 €uros de ses revenus foncier imposables chaque année pendant sept ans, et 6 400 euros chaque année pendant les deux années supplémentaires.
Au bout de 9 ans il a déduit 80 000 €uros

Calcul des revenus fonciers la première année :

Recettes

Loyer annuel                                                                            7 392 €uros

Charges déductibles

Déduction forfaitaire sur les revenus foncier                                             0 €uros
Intérêts d’emprunt                                                                - 6 400 €uros
Amortissement                                                                      - 9 600 €uros
Autres charges                                                                      -    554 €uros

Déficit foncier imputable sur le revenu global                      - 9 162 €uros

Gain d’impôt la première année                                           2 749 €uros
(Avec un taux marginal d’imposition de 30%)

Le gain d’impôt total sur 9 ans est de                                19 550 €uros